コインパーキング

商品のバリエーションを増やすという意味では、コインパーキングも選択肢のひとつです。

私がコインパーキングに興味をもったのは10年くらい前に繁華街に土地を所有しているオーナーが、「管理が面倒なので月極駐車場を一括借り上げしてほしい」というオファーをいただき、その事業計画書を作成したことがきっかけでした。周辺のライバルとなるパーキングの稼働状況を毎日、毎時間ごとに集計し、「1台当たりの月間売上がいくらになるのか」「周辺のライバルとなるパーキングとの競争に勝つには、価格設定はどうすればいいか」などをさまざまな角度から計算しました。

緻密に調べ上げた結果、そのエリアのコインパーキングのだいたいの月間売上を予測することができるようになりました。そのときのノウハウは、その後、当社が初めてコインパーキングを購入するときの大きな判断材料になりました。コインパーキングの魅力は、たいして手間をかけることなく、表面利回り7~8%で回すことができる点です。

マンションやアパートと違って、入居者の出入りはありませんし、建物の修繕費も必要ない。集金代行会社に依頼すれば、管理面でも手がかかりません。

また、パーキングとしてある程度回したあと、マンションを建ててもよし、ビルを建ててもよしと、つぶしが利くのも魅力のひとつ。建物と違って売却しやすいのもメリットです。不動産投資の魅力はレジデンスだけではありません。更地の価値をいかに高めるかも、不動産投資の大きな魅力です。

一方、パーキングのデメリットとしては、ほとんど売り情報が市場に出てこないことです。表面利回り8~10%で回る物件が出た瞬間、プロの間であっというまに取引されていきます。普段から土地勘を養っておかなければ勝負できないのです。更地をコインパーキングにするなら、緻密な調査が欠かせません。

その土地に駐車場としての需要がなければ、利回りも何もありません。具体的には、パーキングの候補地の近くにあるコインパーキングの稼働状況を調査すること。ライバルになるコインパーキングが高い利回りを維持していることがわかれば、安心してコインパーキングを始めることができます。「朝、昼、夜、深夜の時間帯で、どんな人が、どんな車で、その駐車場を利用するか」をライバルのコインパーキングに実際に足を運んで調査するのです。理想は、昼間も夜も満車になること。

そういう意味では、周辺にオフィスと飲食店が混在していると、昼間は周辺の会社に関連するビジネスマンが利用し、夜は周辺の飲食街で食事を楽しむ人が利用するので、稼働率が高くなります。また、「平日と土日祝日では、どれだけ稼働率が変動するのか?」も重要な調査ポイントのひとつ。オフィス街で住宅がない所ですと、土日祝日はガラガラということもありえます。当社がコインパーキングをつくるときも、周辺のコインパーキングに停まっている車の数を1時間ごとに集計しています。

こうした調査をしていくと、1台当たり毎月どのくらいの売上を上げるかを算出することができるので、どれくらいの利回りになるか予測ができます。コインパーキングの場合、修繕費などがかからないので、表面利回りが7~8%あれば十分に利得があるはずです。なお、月極駐車場はあまりおすすめしません。たとえば、駅前で月極駐車場が月3万円稼げるとすると、同じ場所でコインパーキングは7万円くらい稼げます。利回りで倍以上の差が出るのです。

     

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